开发投资
8.2788国家统计局 · 2025年 ↗
万亿元 · 2025年
人口、社会与生活 · 住房市场
住房与房地产市场
投资、建设、销售、已竣工未售面积、企业资金和住宅价格分别是流量、存量或指数。它们描述市场的不同部分，不能相加成一个“房地产总量”。
商品房销售面积
8.8101
亿平方米 · 年度流量
商品房销售额
8.3937
万亿元 · 年度流量
商品房待售面积
7.6632
亿平方米 · 年末存量
二手房交易网签面积
7.3685
亿平方米 · 2025年城镇网签合同流量
派生住宅成交金额
10,004.91
元/平方米 · 不是全国房价指数
01 · 房地产统计到底在看什么
流量、年末存量和价格指数必须分开
投资、新开工、竣工、销售和到位资金是年度流量；施工面积包含跨年项目；待售面积是已竣工可售未售的年末存量；70城价格数据是以100为比较基准的指数。
不能这样理解
待售面积 ≠ 全国住房空置面积
销售额 ÷ 面积 ≠ 质量不变房价指数
02 · 房地产长周期背景
价格上行背后，是人口进城、住房改善、信用扩张与土地财政的共同背景
本章不把这些变量包装成一个未经公开验证的“房价拟合模型”。它们分别描述需求底座、居住条件、金融杠杆和地方土地财政。全国商品房平均成交价格也不是质量不变房价指数，而是成交结构敏感的平均金额。
全国商品房平均成交价格：1998—2025
元/平方米来源：国家统计局 · 商品房平均销售价格年鉴 ↗ · 国家统计局 · 2025年 ↗ · 1998—2012为国家统计局年鉴官方平均销售价格；2013—2025由同口径商品房销售额÷销售面积透明派生。不是恒定质量房价指数。chinainfigures.com
BIS住宅价格指数：名义与实际，2005Q2—2026Q1
2010=100来源：BIS · 住宅价格指数数据 ↗ · BIS · 中国序列方法说明 ↗ · BIS · 方法变更记录 ↗ · BIS精选中国序列：2005Q2—2015Q4为70城新建住宅；2016Q1起为70城二手住宅。图中显式标出方法断点。实际指数为BIS用CPI对名义序列平减的结果；不是全国全部住宅的同口径连续指数。chinainfigures.com
城镇化率：1988—2025年度连续序列
%来源：国家统计局 · 人口与城镇化年鉴 ↗ · 国家统计局 · 2025年城镇化 ↗ · 1988—2012采用2013年鉴修订历史序列；2013—2019及2021—2025采用年度统计公报，2020采用七普精确值。38个年度点均为官方观测，无插值。chinainfigures.com
城镇人均住房面积：方法变化必须显式分段
平方米/人来源：国家统计局 · 历史城市住房面积 ↗ · 国家统计局 · 城镇住户住房面积年鉴 ↗ · 国家统计局 · 七普住房面积 ↗ · 旧建设部城市口径、城镇住户抽样调查和七普不是一条完全同口径序列；2025官方只表述“超过40平方米”，不编码成42平方米。chinainfigures.com
M2继续增长，但个人住房贷款余额已回落
万亿元来源：国家统计局 · M2历史年鉴 ↗ · 中国人民银行 · M2 ↗ · 中国人民银行 · 个人住房贷款 ↗ · M2已补成1990—2025完整年度序列，全部为官方年末值且无插值；个人住房贷款目前仍只画可核官方节点。2022年的38.91万亿元是三季度末，不是年末。chinainfigures.com
国有土地使用权出让收入：2012—2025，2021高点后持续回落
万亿元来源：财政部 · 2012决算 ↗ · 财政部 · 2019决算 ↗ · 财政部 · 2021土地收入 ↗ · 财政部 · 土地出让收入 ↗ · 2012—2019优先采用财政部决算或预算执行精确值，2020—2025沿用年度财政收支正式发布值。该指标是政府性基金预算财政收入，不是住宅用地供应面积，也不是住宅土地成交额；更早年份存在公开口径歧义，不强行拼接。chinainfigures.com
如何读这组长期数据
七条结论，比“一个房价K线故事”更接近数据本身
下面的结论全部由本页已经归档、治理并可下载的数据计算或直接读取。它们描述长期共变、阶段差异和口径边界，不把相关性包装成单一因果，也不把M2、土地收入或城镇化率直接当成房价决定公式。
014.6×
全国平均成交金额长期上行，但它不是“同一套房涨了4.6倍”
全国商品房平均成交价格从1998年的2,063元/㎡升至2025年的9,527.36元/㎡，约为起点的4.6倍。2007—2009年又从3,864降至3,800再升至4,681元/㎡，说明长周期并非直线上行；城市、区位、户型和品质结构也会改变全国平均值。
02+16.60pp → +4.00pp
城镇化仍在继续，但今天的增量空间已不同于早期阶段
常住人口城镇化率从1998年的33.35%升至2010年的49.95%，增加16.60个百分点；2020—2025年从63.89%升至67.89%，增加4.00个百分点。需求底座仍扩张，但不能把早期高速城镇化的经验机械外推到今天。
0318.7 → 31.6 → 38.6 → >40㎡
住房短缺的宏观背景发生了根本变化，但方法断点必须保留
不同官方统计分别给出：1998年旧城市口径18.7㎡、2010年城镇住户调查31.6㎡、2020年七普38.6㎡，2025年官方表述为“超过40㎡”。这些数字共同说明居住条件长期改善，但三种方法不是一条完全同口径序列，不能据此计算一个伪精确的连续增长率。
0432.6× / 4.9%↓
货币总量继续扩张，居民按揭却已不再同步加杠杆
M2从1998年的10.45万亿元增至2025年的340.29万亿元，约为32.6倍；但个人住房贷款余额从2022年三季度末38.91万亿元降至2025年末37.01万亿元，回落约4.9%。这说明“M2增长”已经不能被直接等同为“居民继续加杠杆买房”。
0552.3%↓
土地财政也从高位转向收缩
国有土地使用权出让收入从2021年的8.7051万亿元降至2025年的4.1518万亿元，减少约52.3%。这是地方政府基金预算收入的显著变化，但它不是住宅用地供应面积，不能把52%的收入下降直接翻译成52%的住宅土地供给下降。
0643.9%↓ / 50.9%↓
2021之后，周期反转首先清楚地体现在“量”和库存上
2021—2025年，房地产开发投资从14.7602降至8.2788万亿元，下降约43.9%；商品房销售面积从17.9433降至8.8101亿㎡，下降约50.9%；同期年末待售面积从5.1023升至7.6632亿㎡，增加约50.2%。
07同向扩张 → 明显分化
今天更像是旧驱动变量之间的分化，而不是上一轮周期的简单重演
到2025年，城镇化率和M2仍在上升，但居民住房贷款余额已经回落，土地出让收入显著低于2021年高点，房地产投资和销售面积也明显收缩。更稳妥的结论不是“某一个变量决定房价”，而是支撑上一轮长期扩张的多项背景条件已经不再同步向上。
读图原则：全国商品房平均成交价格是成交结构敏感的平均值；住房面积不同统计方法不强行拼接；2025住房面积只保留“超过40㎡”这一官方阈值；城镇化和M2已补成年度连续序列，其他仍缺失的年份继续保持缺失、不做插值。
03 · 投资和建设周期
新开工下降不会立即等比例反映到竣工
施工面积包含当年新开工、往年继续施工、复工和当年竣工项目，因此远大于同年的新开工和竣工面积。投资额也不是住房市值。
房地产开发投资与住宅投资
万亿元来源：国家统计局 · 2011年 ↗ · 国家统计局 · 2025年 ↗ · 国家统计局年度房地产市场发布；逐年来源见下方精确值表chinainfigures.com
施工、新开工与竣工面积
亿平方米来源：国家统计局 · 2011年 ↗ · 国家统计局 · 2025年 ↗ · 施工面积包含跨年项目，不能与新开工或竣工相加；逐年来源见下方精确值表chinainfigures.com
04 · 销售和库存
销售是年度流量，待售是年末存量
销售面积来自正式合同建筑面积。待售面积只包括已竣工、可供销售或出租但尚未售出或出租的商品房，不等于全部空置住房，也不能用竣工面积减销售面积推导。
国家统计局 · 销售与待售定义 ↗商品房销售面积与待售面积
亿平方米来源：国家统计局 · 2011年 ↗ · 国家统计局 · 2025年 ↗ · 销售为年度流量；待售为年末已竣工可售未售存量；逐年来源见下方精确值表chinainfigures.com
城镇二手房交易网签面积
亿平方米该指标是报告期内城镇二手房网签交易合同总面积，来自国家统计局年度统计公报并由公报注明数据来自住房和城乡建设部。它与开发企业口径的新建商品房销售面积是不同统计对象，不能直接相加成一个“全国住房交易总量”。
来源：国家统计局 · 2023二手房网签面积 ↗ · 国家统计局 · 2024二手房网签面积 ↗ · 国家统计局 · 2025二手房网签面积 ↗ · 国家统计局年度公报发布；公报脚注定义为城镇二手房网签交易合同总面积，来源说明归于住房和城乡建设部chinainfigures.com
| 年份 | 二手房网签面积 亿㎡ | 来源 |
|---|---|---|
| 2023 | 7.0882 | 国家统计局 · 2023二手房网签面积 ↗ |
| 2024 | 7.1812 | 国家统计局 · 2024二手房网签面积 ↗ |
| 2025 | 7.3685 | 国家统计局 · 2025二手房网签面积 ↗ |
05 · 销售额除以面积说明什么
这是成交结构下的平均金额，不是全国平均房价
同年销售额除以销售面积得到每平方米平均合同金额。城市、区位、户型、品质和住宅占比变化都会改变它，因此不能替代70城质量相对稳定的价格指数。
派生商品房与住宅平均成交金额
元/平方米来源：国家统计局 · 2011年 ↗ · 国家统计局 · 2025年 ↗ · 销售额 ÷ 销售面积 × 单位换算；不是质量不变价格指数；逐年来源见下方精确值表chinainfigures.com
06 · 70城住宅价格方向
城市数量说明方向，不说明全国平均涨跌幅
指数100代表与比较期持平。新房与二手房是不同市场，70城也不是全国全部城市。本页统计上涨、持平和下降城市数，不对70城做简单平均。
国家统计局 · 70城住宅价格 ↗2025年12月上涨、持平和下降城市数
70 城/组来源：国家统计局 · 70城住宅价格 ↗ · 100以上上涨、等于100持平、低于100下降chinainfigures.com
07 · 房地产企业的钱从哪里来
“个人按揭贷款”是开发企业收到的相关资金
国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款是开发企业到位资金中的不同类别。这里的个人按揭贷款不是居民按揭贷款余额，也不等于房地产行业全部融资。
主要到位资金来源趋势
万亿元来源：国家统计局 · 2011年 ↗ · 国家统计局 · 2025年 ↗ · 主要类别不一定穷尽到位资金总额，保留残差；逐年来源见下方精确值表chinainfigures.com
08 · 房地产、GDP和居民财富不是一回事
住房持续提供服务，但服务价值不等于房价或住房市值
新房建设形成投资和增加值，出租住房提供实际租赁服务，自有住房也会在国民账户中估算居住服务。住房服务增加值、开发投资、交易额、房价和居民住房资产分别回答不同问题。
国家统计局 · 住房服务与GDP ↗年度精确值
投资、建设、销售和年末待售面积
| 年份 | 开发投资 万亿元 | 施工 亿㎡ | 新开工 亿㎡ | 竣工 亿㎡ | 销售面积 亿㎡ | 销售额 万亿元 | 待售 亿㎡ | 来源 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 6.1740 | 50.7959 | 19.0083 | 8.9244 | 10.9946 | 5.9119 | 2.7194 | 发布 ↗ |
| 2012 | 7.1804 | 57.3418 | 17.7334 | 9.9425 | 11.1304 | 6.4456 | 3.6460 | 发布 ↗ |
| 2013 | 8.6013 | 66.5572 | 20.1208 | 10.1435 | 13.0551 | 8.1428 | 4.9295 | 发布 ↗ |
| 2014 | 9.5036 | 72.6482 | 17.9592 | 10.7459 | 12.0649 | 7.6292 | 6.2169 | 发布 ↗ |
| 2015 | 9.5979 | 73.5693 | 15.4454 | 10.0039 | 12.8495 | 8.7281 | 7.1853 | 发布 ↗ |
| 2016 | 10.2581 | 75.8975 | 16.6928 | 10.6128 | 15.7349 | 11.7627 | 6.9539 | 发布 ↗ |
| 2017 | 10.9799 | 78.1484 | 17.8654 | 10.1486 | 16.9408 | 13.3701 | 5.8923 | 发布 ↗ |
| 2018 | 12.0264 | 82.2300 | 20.9342 | 9.3550 | 17.1654 | 14.9973 | 5.2414 | 发布 ↗ |
| 2019 | 13.2194 | 89.3821 | 22.7154 | 9.5942 | 17.1558 | 15.9725 | 4.9821 | 发布 ↗ |
| 2020 | 14.1443 | 92.6759 | 22.4433 | 9.1218 | 17.6086 | 17.3613 | 4.9850 | 发布 ↗ |
| 2021 | 14.7602 | 97.5387 | 19.8895 | 10.1412 | 17.9433 | 18.1930 | 5.1023 | 发布 ↗ |
| 2022 | 13.2895 | 90.4999 | 12.0587 | 8.6222 | 13.5837 | 13.3308 | 5.6366 | 发布 ↗ |
| 2023 | 11.0913 | 83.8364 | 9.5376 | 9.9831 | 11.1735 | 11.6622 | 6.7295 | 发布 ↗ |
| 2024 | 10.0280 | 73.3247 | 7.3893 | 7.3743 | 9.7385 | 9.6750 | 7.5327 | 发布 ↗ |
| 2025 | 8.2788 | 65.9890 | 5.8770 | 6.0348 | 8.8101 | 8.3937 | 7.6632 | 发布 ↗ |
一线城市快照
2025年12月住宅销售价格指数
| 城市 | 新房环比 | 新房同比 | 二手环比 | 二手同比 |
|---|---|---|---|---|
| 北京 | 99.6 | 97.6 | 98.7 | 91.5 |
| 上海 | 100.2 | 104.8 | 99.4 | 93.9 |
| 广州 | 99.4 | 95.2 | 99.0 | 92.2 |
| 深圳 | 99.5 | 95.6 | 99.4 | 94.6 |
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公开记录
修订与更新时间线
国有土地使用权出让收入历史序列延长至2012年
使用财政部决算或预算执行精确值，将国有土地使用权出让收入正式序列由2020—2025延长为2012—2025连续14年；全程不插值，并继续明确该指标是财政收入而非住宅土地供应面积或成交量。对更早年份存在公开口径/核算范围歧义的部分不强行拼接。
相关来源：Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance data via National Development and Reform Commission republication ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗
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新增BIS住宅价格指数并显式标注2016年方法断点
新增BIS中国精选住宅价格名义/实际指数2005Q2—2026Q1共168个季度观测；页面与正式元数据显式标注2016Q1从70城新建住宅转为70城二手住宅的统计对象断点。OECD Analytical HPI仅归档为研究交叉核验，不与BIS序列拼接。
相关来源：国际清算银行（BIS） ↗ · 国际清算银行（BIS） ↗ · 国际清算银行（BIS） ↗ · 经济合作与发展组织（OECD） ↗ · 经济合作与发展组织（OECD） ↗
来源与口径已登记；自动校验通过
住房与房地产长周期解释层增强
新增7条由正式数据动态计算的双语读图结论，区分长期共变与因果判断，量化2021年后的市场活动反转，并继续保留全部统计口径边界；本次不修改任何住房主体或long-cycle正式数据点。
相关来源：Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance data via National Development and Reform Commission republication ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · Ministry of Finance of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · 国家统计局 ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · 国家统计局 ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · 国家统计局 ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · 国家统计局 ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · People's Bank of China data via China Securities Journal ↗ · People's Bank of China data via Yueyang Municipal government ↗ · People's Bank of China data via Huangshi Municipal housing authority ↗ · People's Bank of China data via Wuhan Municipal government ↗ · People's Bank of China data via Guangdong Provincial financial authority ↗ · People's Bank of China data via Guangdong Provincial financial authority ↗ · People's Bank of China data via Suzhou Municipal financial authority ↗ · People's Bank of China data via Beijing Municipal financial authority ↗ · People's Bank of China data via Beijing Municipal government republication ↗ · People's Bank of China data via Wuhan Municipal government republication ↗ · People's Bank of China data via Shanghai Municipal financial authority republication ↗ · People's Bank of China ↗ · People's Bank of China data via Shanghai Municipal financial authority republication ↗
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住房与房地产长周期官方年度缺口补齐
使用官方观测补齐城镇化1988—2025年度连续序列、M2 1990—2025年末连续序列，并将个人住房贷款扩展为2015—2025年末连续段，同时保留2004历史锚点和2022Q3阶段高点。全程不插值；2014年房贷因可得公开值存在机构覆盖口径冲突而有意留空。
相关来源：National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · National Bureau of Statistics of China ↗ · People's Bank of China data via China Securities Journal ↗ · People's Bank of China data via Yueyang Municipal government ↗ · People's Bank of China data via Huangshi Municipal housing authority ↗ · People's Bank of China data via Wuhan Municipal government ↗ · People's Bank of China data via Guangdong Provincial financial authority ↗ · People's Bank of China data via Guangdong Provincial financial authority ↗ · People's Bank of China data via Suzhou Municipal financial authority ↗ · People's Bank of China data via Beijing Municipal financial authority ↗ · People's Bank of China data via Beijing Municipal government republication ↗ · People's Bank of China data via Wuhan Municipal government republication ↗ · People's Bank of China data via Shanghai Municipal financial authority republication ↗ · People's Bank of China ↗ · People's Bank of China data via Shanghai Municipal financial authority republication ↗
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住房与房地产指标新增长期周期背景数据
新增全国商品房平均销售价格、城镇化率、三种方法分离的人均住房面积、M2、个人住房贷款和国有土地使用权出让收入长期背景数据；缺失年份不插值，统计方法断点显式保留。
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新增数据下载与修订时间线
为全部指标页新增页面级正式数据CSV、图表级CSV/PNG/SVG导出和双语修订时间线。
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